住宅ローンを利用する際は、事前に流れや必要書類を把握して、準備しておくことが大切です。
初めて住宅を購入する方にとっては、住宅ローンの手続方法や聞き慣れない専門用語などにどうしてよいかわからなくなることもあるかもしれません。
そこで今回は、住宅ローンを利用する際に、どのような手続きをどのようなタイミングで行うのか、またどのような書類が必要なのか、解説していきたいと思います。
・ 住宅ローンの手続きの流れ
・ 住宅ローンの手続きに必要な書類
・ まとめポイント
住宅ローンの手続きの流れ
まずは、住宅ローンの手続きについて、全体的な流れを理解しておきましょう。
このように、物件の購入手続きと同時進行で、住宅ローンの手続きを行っていくことが一般的です。
■情報収集・相談
購入金額の上限はおおよそ年収の5倍が目安で、この上限内で物件を探すことが大切です。
物件の目星がついたら、次は住宅ローンを契約する金融機関を決めますが、探し方は2通りあります。
1つ目は、住宅メーカーや不動産会社を介して購入を検討している場合には、提携している金融機関を紹介してもらう方法です。
提携している金融機関では、手続きの手間が省けたり金利を優遇してくれたりなどのメリットがあります。
2つ目は、ご自身で利用したい金融機関を探すことです。
住宅ローンを取り扱う銀行は、都市銀行以外に信用金庫やネット銀行などがあります。
インターネットや説明会を利用したり、場合によっては金融機関に直接相談することもひとつの方法です。
この時、希望の物件がある程度決まっていると、より具体的なアドバイスを受けられます。
次に、住宅ローンの利用を検討している金融機関に、必要書類を用意して審査の申込みをします。
住宅ローンの審査は、一般的に以下の通り、事前審査（仮審査）と本審査（正式審査）の2段階で実施されます。
STEP① 事前審査（仮審査）
事前審査は、本審査の申込みをする前に行われる簡易的な審査で、利用者の年収や他社からの借り入れ状況などから希望金額の融資が可能かどうか、滞納などはないかといった信用調査が行われます。
また、実際にローンの融資を開始した際に、返済していく能力があるのかもチェックされます。項目は金融機関によって異なります。
事前審査は購入したい物件が決まった段階で行われることが一般的で、この審査結果で承認されないと、物件の売買契約等の手続きに進めないことがあります。
万が一、通過しない場合は借入金額などの条件を下げるなどの計画を変更するか、他の金融機関への借入を再度検討する必要があります。
また、金融機関によって異なりますが、事前審査を書面記入だけでなく、オンラインや郵送で申込みできる場合があります。
通常、事前審査の結果は申込みをしてから、3日～1週間程度で結果が通知されます。そして、事前審査承認後に締結した売買契約書類等を含めた詳細な資料を用意して、次で説明する本審査の申込みを行います。
なお、事前審査承認であっても、本審査で通過できない場合もありますのでご注意ください。
STEP② 本審査（正式審査）
本審査では、事前審査よりもより詳細な資料によって審査が行われますが、事前審査と同じく、金融機関によって申告する項目は異なります。
例えば、物件の詳細情報や、団体信用生命保険（団信）に加入するため健康状態などの申告を求められることがあります。
このため審査期間も事前審査よりやや長く、1週間～2週間程度かかることが多いようです。
※参考記事 → 住宅ローンの事前審査と本審査の違い
■契約
本審査を通過できたら、金融機関との間で金銭消費貸借契約を結ぶことになります。同時に下記の契約を締結します。
・抵当権設定契約
担保となる物件の土地・建物に金融機関が債権者となる抵当権を設定するための契約
・保証委託契約（※）
保証会社が金融機関に対して債務を保証することを委託する契約
住宅ローンの契約においては、金融機関や保証会社（※）、抵当権設定のための司法書士など、複数の関係者が登場します。
※保証会社を利用しない住宅ローンの場合は、保証委託契約はありません。
■融資実行
融資実行とは、物件の購入資金として、住宅ローンを利用して借りた資金が、申込者の口座に振り込まれることをいいます。
契約書類に不備がなければ、あらかじめ指定した日時に融資実行され、金銭消費貸借契約を結んだ金融機関から申込者本人の口座に資金が振り込まれます。
この資金を売主や不動産会社、建築工事請負業者などへの支払いに充て、支払いが完了すると、住宅の引渡しが行われることになります。
融資が実行されると、翌月または翌々月から返済が開始されます。
毎月決まった日（約定返済日）に指定した銀行口座から、自動引落としで返済することが一般的です。
もし、返済期間中に長期間返済を滞納すると、任意売却や競売などにより自宅を手放さなければならないため、無理な返済計画を立てないことに加え、口座の残高にも注意しておきましょう。
なお、契約書類の不備などによって融資実行が間に合わないと、物件の引渡しが遅れてしまいます。
そのような事態にならないために、次に説明する必要書類について事前に把握しておき、融資実行までに間に合うように前もって準備しておくことが大切になります。
住宅ローンの手続きに必要な書類
事前審査時の必要な書類は、金融機関や住宅ローン商品によっても異なります。
ここでは、新規借入れにおける一般的な必要書類について説明します。
個別の手続きにおける必要書類は、必ず金融機関への確認が必要です。
■事前審査の必要書類
事前審査時に必要な書類は、金融機関やお申込みの内容によって異なります。
夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合や、配偶者が連帯保証人になる場合、両親が所有の土地に住宅を建築する場合などで両親が担保提供者になる場合などは、それぞれについての書類が必要になります。
必ず各金融機関に必須のものを確認しながら、手続きを進めていきましょう。
■本審査時の必要書類
本審査では、事前審査時に提出された書類に加えて、新たな書類の提出が求められます。
事前審査時に提出した書類については、再提出が不要な場合があります。
■契約締結時の必要書類
まとめポイント
手続きの全体の流れを把握し、どのようなタイミングで何の手続きが必要なのか理解しておくことが大切。
住宅ローンの事前審査や本審査、契約時に必要な書類に違いがある。
