不動産の売買では「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」という言葉を耳にすることがあります。
一見むずかしく感じますが、簡単に言うと “引き渡された物件が契約どおりの状態ではなかった場合に、売主が負う責任” のことです。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」からルールが変更され、より実務に沿った仕組みとなりました。
本記事では、契約不適合責任の基本から、売主・買主が気をつけるポイントまで分かりやすく解説します。
1. 契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が“契約の内容と適合していない”場合に売主が負う責任のことです。
以前は「隠れた瑕疵（かし）があった場合」に限定されていましたが、民法改正により “契約の内容どおりかどうか” に基準が変わり、より明確になりました。
▼「契約と違う状態」とは？
たとえば以下のようなケースが該当します。
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・取引時の説明で「雨漏りはありません」と言われていたのに、実際は天井から雨漏りが発生した
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・給排水管が老朽化していて正常に機能していなかった
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・シロアリ被害を売主が把握していたのに、買主に告知しなかった
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・給湯器、エアコンなどの設備が引渡し時点で壊れていた
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・境界が確定していないのに明確と説明された
不動産は高額なため、購入後に重大な不具合が見つかると買主は大きな損害を受けます。そのため、契約不適合があった場合、買主は以下の請求ができます。
2. 契約不適合があった場合に買主ができる請求
契約不適合責任では、買主が以下の4つを請求できます。
① 修補請求（しゅうほせいきゅう）
問題がある箇所を「修理してください」と求めること。
② 代金減額請求
修理が難しい場合や、売主が応じない場合などに「代金の一部を返してください」と求めること。
③ 契約解除
契約の目的を達成できないほどの重大な不具合がある場合、契約そのものを解除できます。
④ 損害賠償請求
売主に過失がある場合、修理費などの損害を請求できます。
3. 不動産売買でよくある契約不適合のトラブル事例
契約不適合責任は、実際の不動産取引でもよくトラブルになるポイントです。
以下はとくに多い事例です。
● 雨漏りの発覚
内見では気づけず、梅雨時期に雨漏りが発生。「売主は知っていたのか？」が争点になりやすいケース。
● シロアリ被害
床下にシロアリ被害があり、修補費用が高額になることも。告知義務の判断が問題になりやすい。
● 排水設備の不具合
見えない部分のため、引渡し後に「流れが悪い」「詰まる」などが発覚しやすい。
● 境界未確定
売買後に「隣地との境界が不明だった」ことが判明し、測量費用や交渉が必要になるトラブル。
こうした場合、買主は契約不適合責任を追及できる可能性があります。
売主としては、できる限り事前の告知と契約内容の明確化が重要です。
4. 売主が気をつけるポイント
売主にとって、契約不適合責任は 「知らなかった…」では済まされないこともある重要な項目 です。
① 告知書を正確に記入する
雨漏り・シロアリ・設備不良など、知っている情報は正確に伝えることが最重要です。
② インスペクション（住宅診断）の活用
第三者の専門家に建物状況を調べてもらえば、売主・買主双方が安心できます。
③ 契約書で責任範囲と期間を明確に
一般的には「引渡し後 2〜3ヶ月」など期間を設けます。
売買契約書でしっかり確認しましょう。
④ 既存住宅売買瑕疵保険の利用
瑕疵保険に加入すると、引渡し後に不具合が出たときに保険金が利用でき、トラブルを防ぎやすくなります。
5. 買主が気をつけるポイント
買主側も、「購入して終わり」ではありません。
① 内覧時の確認をしっかり行う
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天井のシミ
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床の傾き
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給湯器の動作
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水回りの状態
気になる点はその場で質問し、記録しておくと安心です。
② 重要事項説明をよく確認する
売主や仲介会社が把握している不具合は、ここに記載されます。
③ 不具合に気づいたらすぐに連絡する
契約不適合責任には“通知義務”があり、気づいてから長期間放置すると請求できなくなる可能性があります。
④ 契約書の記載を必ず確認
責任範囲・期間は契約ごとに異なります。
6. 契約不適合責任と「瑕疵担保責任」の違い
2020年4月の民法改正で、呼び方と仕組みが変わりました。
旧：瑕疵担保責任 → 新：契約不適合責任
主な違いは以下のとおりです。
7. まとめ
契約不適合責任は、不動産売買における非常に重要なルールです。
売主・買主のどちらにとっても、後々のトラブルを避けるために理解しておいたほうが安心できる分野といえます。
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物件の告知内容
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契約書の確認ポイント
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責任期間の設定
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インスペクションや瑕疵保険の利用
これらを丁寧に行うことで、契約不適合トラブルの多くは防ぐことができます。
不動産売却や購入で不安な点がある場合は、専門家に相談することでリスクを大幅に軽減できます。
契約内容や告知書の書き方でお困りの際は、お気軽にご相談ください。
